⠀
Зачастую возникают вопросы, связанные с прекращением договорных отношений. А если стороны вообще забыли о наличии срока в договоре аренды? Как быть в таких ситуациях?
⠀
Наши специалисты постарались кратко и лаконично затронуть вопросы, котороые могут возникать у клиентов по вопросам окончания срока действия договоров аренды.
⠀
Предлагаем Вам в карусели краткий (но информативный) разбор потенциальных вопросов на данную тему. Поэтому, изучите предложенные советы и задавайте вопросы - мы с радостью поделимся своим опытом в работе с договорами аренды!
ДЛЯ ЧЕГО УСТАНАВЛИВАТЬ СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ?
Следует иметь в виду, что срок договора аренды НЕ ОТНОСИТСЯ к существенным условиям договора аренды и определяется по соглашению сторон. Заключение договора аренды допускается и без указания срока его действия.
Согласно действующему законодательству, срок договора аренды либо срок действия договора аренды - срок, в течение которого арендатор вправе владеть и (или) пользоваться объектом аренды
Таким образом, срок играет важную юридическую и коммерческую роль в данном соглашении - определяет временной интервал, в течение которого Арендатор легитимно и полноправно владеет объектом аренды.
Не стоит забывать о том, что если срок аренды в договоре не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок. И стороны должны учитывать данное обстоятельство, т.к.неопределенный срок договора аренды дает определенные права сторонам для его досрочного одностороннего прекращения.
СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ ИСТЕКАЕТ: ЧТО ДАЛЬШЕ?
Однозначно ответить на данный вопрос весьма затруднительно. Многое зависит от того, какие условия прекращения либо продления договорных отношений заложены в самом договоре аренды.
К примеру, стороны могут в договоре предусмотреть условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору или что продление договора осуществляется только по соглашению сторон.
Однако наличие перечисленных условий НЕ ПРЕПЯТСТВУЕТ возобновлению договора на неопределенный срок, если арендатор не вернул объект аренды и продолжает им пользоваться, а арендодатель не направил в адрес арендатора соответствующие возражения.
Если же волеизъявление арендодателя направлено на прекращение договорных отношений, но арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, арендодатель вправе принять арендную плату за фактическое пользование объектом аренды. При этом принятие арендодателем арендной платы НЕ БУДЕТ свидетельствовать об автоматическом возобновлении договора аренды
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ВЫ РЕШИЛИ ПРЕКРАТИТЬ СОТРУДНИЧЕСТВО?
Законодательно установлено, что имущество подлежит возврату при прекращении договора аренды.
При этом срок исполнения данного обязательства не установлен. Стороны вправе конкретизировать в договоре аренды, в какие сроки относительно момента прекращения договора имущество должно быть возвращено арендодателю.
С учетом того что прекращение договора аренды может происходить по различным основаниям, целесообразно предусматривать либо общий срок исполнения обязательства по возврату имущества относительно момента прекращения договора, либо различные сроки в зависимости от основания прекращения договора.
Таким образом, если арендодатель не планирует после окончания срока действия договора аренды продолжать арендные отношения с арендатором, ему следует письменно уведомить об этом арендатора.
В КАКОМ СОСТОЯНИИ ДОЛЖНО БЫТЬ ВОЗВРАЩЕНО ИМУЩЕСТВО?
Законодательство четко определяет: имущество арендодателю необходимо вернуть в том состоянии, в котором оно было получено арендатором, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором аренды.
Нормальный износ можно определить как степень физического старения имущества в процессе его обычного использования, т.е. в соответствии с его назначением. В зависимости от вида объекта аренды нормальный износ может устанавливаться нормативно-техническими документами либо определяться обычными требованиями.
Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды иное состояние имущества при возврате. При этом рекомендуется указывать конкретные критерии, которым должно соответствовать состояние имущества.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: Если арендатор возвращает имущество в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, арендодатель, если иное не прописано в договоре, ОБЯЗАН принять это имущество и зафиксировать состояние в документе, подтверждающем передачу.
ЧТО ТАКОЕ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО АРЕНДАТОРА?
Гражданский кодекс определяет, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не установлено законодательством или договором.
Указанная норма подлежит применению только в отношении ранее арендованного объекта аренды и не распространяется на сходный или аналогичный объект.
Для того чтобы арендатор смог реализовать преимущественное право на заключение договора аренды недвижимого имущества на новый срок, необходимо, чтобы были соблюдены в совокупности следующие условия:
- арендатором надлежаще исполнялись обязательства по договору
- арендатор письменно уведомил арендодателя о своем желании заключить новый договор аренды недвижимого имущества
- арендатор согласен заключить договор на новый срок на тех же условиях, на которых арендодатель предполагает заключить договор аренды с другим арендатором
Арендодатель вправе изменить условия прежнего договора. При этом и для арендатора, и для третьих лиц условия договора должны быть равными.
Законодательство не обязывает арендодателя заключать с арендатором договор на новый срок, если он не намерен далее сдавать недвижимое имущество в аренду.
Однако при наличии доказательств того, что арендодатель в течение года со дня истечения срока договора сдал спорное недвижимое имущество в аренду другому лицу, до этого отказав арендатору в заключении договора на новый срок, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды недвижимого имущества на новый срокприменяются независимо от того, включены соответствующие условия в договор аренды недвижимого имущества либо нет.
Однако, стороны могут исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды недвижимого имущества на новый срок.
НАШИ СОВЕТЫ ПО СОГЛАСОВАНИЮ СРОКА В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
1) ВСЕГДА прописывайте срок в течение которого Арендатор вправе владеть и пользоваться арендуемым имуществом
2) ВСЕГДА детально прописывайте порядок и сроки для продления и для прекращения договора аренды. Каждая сторона должна понимать, как и в каких случаях она может выйти из проекта
3) Разрешайте в договоре вопрос о преимущественном праве на заключение дововора аренды на новый срок
4) Детализируйте механизмы и сроки возврата помещения
5) Договором определите состояние помещения, в котором оно должно быть при возврате его из аренды и срок, в течение которого оно должно быть к нему приведено, а также прописывайте возможность отказа в приемке его из аренды при его несоответствии.
6) ОБРАТИТЕСЬ К ЮРИСТУ ДЛЯ СОПРОВОЖДЕНИЯ ВАШЕЙ СДЕЛКИ =)
